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L’investissement locatif est le placement financier préféré des français. Avant d’investir, il est important de se renseigner sur les avantages des dispositifs mis en place par le gouvernement et de calculer la rentabilité de l’opération. Pour cela, deux dispositifs se démarquent dans ce type d’investissement : La Loi Pinel vs Loi Denormandie. Alors comment choisir entre les deux ? Quels sont leurs avantages ? Quel dispositif est le plus intéressant ? Meristem, cabinet en gestion de patrimoine à Nantes vous guide dans votre projet !
Les différences entre les deux dispositifs
L’OBJECTIF
Pour bien comprendre la différence les lois de défiscalisation Pinel et Denormandie, il est important de rappeler le contexte de leur création :
La Loi Pinel a pour objectif d’inciter fiscalement les contribuables à investir dans des logements neufs situés dans des zones tendues, où les logements en location manquent pour répondre à la demande, et ainsi développer l’offre immobilière locative de ces villes. Il est donc question pour un investisseur d’acquérir un logement neuf, réhabilité ou sur plan (VEFA, vente en état futur d’achèvement) puis de mettre le bien immobilier en location nue (non meublée) comme résidence principale.
Quant à la Loi Denormandie, elle a pour but de revitaliser les logements anciens et dégradés dans les centres-villes et de répondre à leur forte demande locative. L’investisseur fait donc l’acquisition d’un logement ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation avant la mise en location. Les travaux doivent représenter au moins 25% du montant total de l’opération (voir notre article sur la Loi Denormandie à Nantes).
LES ZONES CONCERNÉES
Les villes concernées par la Loi Pinel vs Loi Denormandie varient entre les deux dispositifs. Cela impliquera forcément votre choix, car l’emplacement est un critère primordial dans l’investissement locatif. La Loi Pinel concerne les biens essentiellement neufs situés dans une « zone de tension » : A, A bis et B1 (attention, les zones B2 et C sont exclues du dispositif depuis le 1e janvier 2018). En Loire Atlantique, cela concerne Nantes et sa périphérie proche (20km environ autour soit St Herblain, Orvault, Rezé, Vertou… ) qui se situe en zone B1. Pour connaître le zonage d’une ville, le Service Public met à disposition un simulateur sur son site.
En ce qui concerne la Loi Denormandie, le bien doit être situé dans une ville bénéficiaire du plan Action Cœur de Ville ou ayant signé une ORT (les zones sont plus étendues comparé au dispositif Pinel dans l’ancien). En Loire Atlantique, cela concerne Saint-Nazaire et Châteaubriant. Vous pouvez consulter la liste ici.
Comment faire son choix ?
Les deux dispositifs offrent les mêmes avantages en termes de réduction d’impôts. La réduction est un pourcentage calculé sur le prix du bien et dépend de la durée de mise en location :
- Durée de 6 ans : 12% de réduction d’impôt
- Durée de 9 ans : 18% de réduction d’impôt
- Durée de 12 ans : 21% de réduction d’impôt
Les critères importants à prendre en compte pour faire son choix sont les suivants :
- La localisation du bien : Connaître le secteur est important pour la mise en location et l’éventuelle revente du bien après la période de défiscalisation.
- Le choix du programme immobilier : attention aux offres alléchantes des promoteurs. Notre cabinet de gestion de patrimoine à Nantes étudiera en premier lieu votre situation et vos objectifs avant de vous proposer des programmes immobiliers adaptés grâce à nos nombreux partenaires.
- La rentabilité locative souhaitée/possible : Selon vos objectifs, le dispositif sera différent.
